4 收入確認管理業(yè)務流程—房地產企業(yè)   
一、業(yè)務目標    
   
保證收入的確認及時、準確地得到記錄并恰當體現(xiàn)在財務報告中；    
   
確保收入確認符合國家相關法律法規(guī)以及股份公司的有關規(guī)定。    

二、業(yè)務風險    
  
收入確認不及時、不準確，可能導致財務報告信息不真實、不完整；    
    
收入確認違反國家有關法律法規(guī)以及股份公司規(guī)章制度，可能遭受外部處罰、經濟損失和信譽損失。    

三、業(yè)務范圍    
該子流程主要描述了中國建筑股份有限公司（以下簡稱“股份公司”）房地產業(yè)務收入確認的管理業(yè)務流程，主要包括收入確認管理和銷售退回與索賠管理的相關業(yè)務流程，在執(zhí)行收入確認管理業(yè)務流程中，應確保不相容職責相互分離。    

四、業(yè)務流程描述    
1 收入確認管理原則     
銷售收入確認原則     
根據《中建股份公司會計制度》規(guī)定，房地產企業(yè)的銷售商品房收入，同時具備以下條件時確認收入實現(xiàn)：    
企業(yè)已與客戶簽訂正式房屋銷售合同；
企業(yè)開發(fā)產品竣工并經有關部門驗收合格，房屋面積已經有關部門測定；    
企業(yè)房屋已經客戶驗收，對房屋的結構、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)、雙方均已履行了合同規(guī)定的義務；   
企業(yè)收到最后一筆款項，并將發(fā)票賬單提交客戶。  
銷售收入確認與審批   
在符合上述房地產收入確認原則時確認房屋銷售收入。各級公司財務部項目成本核算崗位人員根據《房屋竣工驗收報告》、《商品房買賣合同》及銷售部門的《開發(fā)產品備查登記表》（或銷售臺帳），編制《房屋銷售收入確認匯總表》，經財務部主管會計（或財務部經理）、營銷部門經理分別審核簽字確認后報公司總會計師審核，公司總會計師審核簽字后報公司總經理審核。收入確認表主要包括出售房屋建筑面積、售價總額及當期結轉的成本等內容，  
公司總經理簽字確認后財務部進行賬務處理，項目成本核算崗位人員編制記賬憑證，財務主管會計審核后簽章確認。  

2 銷售退回     
發(fā)生銷售退回業(yè)務時，各公司銷售部門業(yè)務主管協(xié)助客戶填寫《退房申請審批單》并由客戶簽字確認，經銷售部負責人簽字確認后報公司分管副總經理審核，公司分管副總經理審核簽字后報總經理審批，公司總經理審核簽字確認后由銷售部門同客戶簽署《退房協(xié)議書》并加蓋公司印章后辦理退房手續(xù)。     
公司銷售人員同客戶到房屋土地管理部門辦理合同注銷手續(xù)，把客戶購房發(fā)票、退房協(xié)議書及相關資料交財務部，財務部會計核算崗位根據客戶退還的購房發(fā)票、退房協(xié)議書及相關資料進行審核無誤后編制記賬憑證，經財務部主管會計審核無誤并簽章確認后辦理退款手續(xù)。子公司銷售部門保存《退房申請審批單》、《退房協(xié)議書》。  

3 索賠管理     
發(fā)生索賠業(yè)務時，各公司銷售部門業(yè)務主管協(xié)助客戶填寫《索賠申請審批單》并由客戶簽字確認，經銷售部負責人簽字確認后報公司分管副總經理審核，公司分管副總經理審核簽字后報總經理審批。    
如果公司總經理審核簽字確認同意后由銷售部門同客戶簽署《索賠協(xié)議書》，財務部會計核算崗位對根據《索賠申請審批單》、《索賠協(xié)議書》及相關資料進行審核無誤后編制記賬憑證，經財務部主管會計審核無誤并簽章確認后辦理付款手續(xù)。子公司銷售部門保存《索賠申請審批單》、《索賠協(xié)議書》。  
如果公司總經理審核不同意索賠申請，銷售部門可與客戶協(xié)商通過法律途徑解決索賠問題。 

五、相關制度目錄    
1 《中建股份公司會計制度》     
2 《中建地產管理手冊》     

六、主要控制點    
1 房地產銷售收入的確認與審批     
2 房地產銷售退回的確認與審批     
3 房地產索賠的確認與審批     

七、檢查資料    
1 房屋竣工驗收報告     
2 商品房買賣合同     
3 開發(fā)產品備查登記表     
4 房屋銷售收入確認匯總表     
5 收入記賬憑證    
6 退房申請審批單     
7 退房協(xié)議書     
8 購房發(fā)票     
9 銷售退回記賬憑證    
10 索賠審批單     
11 索賠協(xié)議書     
12 索賠記賬憑證     

八、業(yè)務流程圖（略）    
   
5 收入確認管理業(yè)務流程—設計院    
一、業(yè)務目標    
   
確保收入確認和計量符合國家法律、法規(guī)和企業(yè)內部規(guī)章制度的要求；    
  
確保收入確認數(shù)據被真實、準確、完整的核算和記錄，符合財務報告及信息披露的要求。    

二、業(yè)務風險    
   
 收入確認不符合國家有關法律、法規(guī)及企業(yè)規(guī)章、制度的要求，可能使企業(yè)遭受外部處罰，造成經濟損失和信譽損失。   
    
企業(yè)收入不準確，可能導致財務報告信息不真實、不完整。    

三、業(yè)務范圍    
該子流程主要描述了中國建筑股份有限公司（以下簡稱“股份公司”）設計院收入確認管理的相關業(yè)務流程，主要包括收入確認管理，合同變更管理等。    

四、業(yè)務流程描述    
1 收入確認管理     
收入確認原則     
勘察設計項目如在同一會計年度內開始并完成的設計業(yè)務，應當在設計業(yè)務完成時確認收入，并結轉已經發(fā)生的設計成本；勘察設計項目如超過一個會計年度，應按已發(fā)生的人工成本占預計人工總成本的比例確定完工進度，確認設計收入、成本。   
勘察設計企業(yè)確認收入應具備以下條件之一：     
1、各設計院（所）在提供勞務、交付技術成果的同時收訖價款或取得收取價款的憑時，確認收入。    
2、各設計院（所）對于采用分期付款結算的勘察設計項目，應取得委托方簽證認可或收訖價款后，確認收入。    
收入確認與審批    
各設計院（分院/所）財務部、人力資源部根據工程設計合同、人員工資水平等資料，確認工程設計合同預計總收入、預計人工總成本，編制《預計總收入、預計人工總成本測算表》，財務部門、人力資源部門經理分別審核簽字后報總會計師審核，總會計師審核簽字報設計院院長審批。    
各設計院（分院/所）財務部會計核算崗位人員根據《工資薪酬發(fā)放表》及其他費用支出原始憑證進行會計核算，歸集月度人工成本。根據月度人工成本占預計總成本的比例確認完工程進度，編制《月度收入、成本及毛利計算表》，報財務部經理/主管會計審核。     
經財務部經理/主管會計審核簽字后，會計核算崗位人員根據經審核的《月度收入、成本及毛利計算表》編制記賬憑證，主管會計審核記賬憑并簽章確認。  

2 合同變更管理     
當原工程設計合同內容發(fā)生重大變更須重做或修改設計時，各設計院（分院/所）經營合約部根據合同變更內容及合同變更洽談情況，編制《合同變更會簽單》，經財務部等相關部門審核會簽后，報設計院分管副院長、院長審批簽字后方可變更。     
工程設計合同發(fā)生變更后，設計院（分院/所）財務部、人力資源部根據合同變更內容，重新測算合同預計總收入、預計總成本。具體參見本流程1.2.1流程描述內容。   
財政部《企業(yè)會計制度》 

五、相關制度目錄    
1 《中建股份會計制度》    
2 勘察設計企業(yè)項目成本核算管理辦法   
3 勘察設計企業(yè)收入確認辦法     

六、主要控制點    
1 勘察設計收入的確認與審批     
2 勘察設計項目人工成本的歸集     
3 完工進度的確認     
4 合同變更的會簽審批     

七、檢查資料    
1 預計總收入、預計總成本測算表     
2 工資薪酬發(fā)放表及其他支出原始單據     
3 月度收入、成本及毛利計算表     
4 記賬憑證     
5 合同變更會簽單

     
八、業(yè)務流程圖（略）    

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